대출 체증식 상환 방식이란? 월 상환액 예시로 완벽 비교

1 체증식 상환 방식이란 무엇인가

체증식 상환은 대출 초기에는 매달 갚는 금액을 적게 설정하고, 시간이 지날수록 상환액을 단계적으로 늘려가는 방식입니다. 원리금균등상환이나 원금균등상환이 상환액을 고정하거나 점점 줄이는 구조라면, 체증식 상환은 정반대로 상환액이 점점 커지는 구조라는 점이 가장 큰 차이입니다.

체증식 상환이 주로 활용되는 곳은 보금자리론, 디딤돌대출 같은 정책모기지 상품입니다. 사회초년생이나 신혼부부처럼 지금 당장은 소득이 넉넉하지 않지만 시간이 지나면서 소득이 늘어날 것으로 예상되는 차주를 대상으로, 초기 상환 부담을 낮춰주기 위해 설계된 옵션입니다.

다만 체증식 상환은 은행이나 상품마다 상환액이 늘어나는 주기와 폭이 다르게 설계될 수 있습니다. 일부 상품은 3년마다, 일부는 5년마다 일정 비율씩 상환액을 높이는 방식을 쓰기도 하므로, 체증식 상환을 선택하기 전에는 반드시 해당 상품의 구체적인 증액 주기와 비율을 확인해야 합니다.

2 1억원 대출로 보는 체증식 상환 예시

체증식 상환이 다른 방식과 실제로 얼마나 다른지 숫자로 비교해보겠습니다. 대출원금 1억원, 연 금리 4%, 만기 20년(240개월) 조건을 기준으로 원리금균등·원금균등·체증식(5년마다 15%씩 증가) 세 가지 방식을 나란히 계산해보면 다음과 같습니다. 실제 상품의 금리나 증액 조건은 다를 수 있는 만큼, 아래 수치는 계산 구조를 이해하기 위한 예시로 참고하시기 바랍니다.

원리금균등상환은 매달 605,980원을 20년 내내 동일하게 납부하며, 총이자는 45,435,279원입니다. 원금균등상환은 첫 달 750,000원에서 시작해 마지막 달에는 418,056원까지 점차 줄어들며, 총이자는 40,166,667원으로 세 방식 중 가장 적습니다.

체증식 상환은 1~5년차에 매달 510,094원만 납부하면 됩니다. 원리금균등(605,980원)보다도 매달 약 9만 6천원 적은 금액입니다. 이후 6~10년차에는 586,608원, 11~15년차에는 663,122원, 16~20년차에는 739,636원으로 5년마다 상환액이 커지며, 최종적으로 총이자는 49,967,493원으로 세 방식 중 가장 많습니다.

지금 적게 내는 것과 전체적으로 적게 내는 것은 다른 이야기입니다.

3 체증식 상환, 언제 유리하고 언제 위험할까

체증식 상환의 가장 큰 장점은 대출 초기의 현금흐름 부담을 크게 줄여준다는 점입니다. 사회초년생이나 신혼부부처럼 목돈 지출이 많은 시기에 상환액이 다른 방식보다 낮게 책정되기 때문에, 내 집 마련 초기의 자금 여유를 확보하는 데 도움이 됩니다.

하지만 총이자 비용만 놓고 보면 체증식 상환이 세 방식 중 가장 불리합니다. 초반에 원금이 더디게 줄어드는 만큼 이자가 붙는 기간과 금액이 늘어나기 때문입니다. 위 예시에서도 체증식 상환의 총이자(49,967,493원)는 원금균등상환(40,166,667원)보다 약 980만원이나 많습니다.

더 중요한 위험은 소득이 예상만큼 늘지 않을 경우입니다. 체증식 상환은 미래 소득 증가를 전제로 설계된 방식이기 때문에, 실제로 소득이 정체되거나 줄어든다면 후반부로 갈수록 상환 부담이 계획보다 훨씬 무겁게 느껴질 수 있습니다. 이직이나 소득 변동 가능성이 있다면 체증식 상환을 신중하게 고려해야 합니다.